农村房屋买卖案例与买卖手续

农村房屋买卖案例与买卖手续

　　农村房屋买卖案例

　　【案例】

　　原告何某于1994年10月将在农村的四上四下楼房卖给了被告殷某，双方签订了房屋买卖协议，约定房屋的转让价为69500元。成交后，原告了解到，农村的房屋不能买卖，买卖后也不能办理房屋的过户手续，即与被告协商退房退款，被告不同意，为此涉讼。

　　【审理】

　　法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议所基于的买卖标的物系农村房屋，涉及农村房屋买卖应办理农村宅基地使用权的审批手续。由于本案的原、被告在买卖房屋时未办理相关的手续，所以双方所签订的房屋买卖协议无效。法院判决被告将房屋返还给原告，原告将69500元返还给被告，并承担一定的利息。

　　1、《土地法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果房屋的买卖成立，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让，这势必将宅基地使用权的主体扩大化。

　　2、《土地法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。如果农民房屋买卖成立，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设，因而为该规定所禁止。

　　3、根据1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村村民宅基地的申请有着非常严格的规定，如果村民的房屋买卖不经有关部门的批准就可以成立，则国家关于宅基地使用需要审批的'相关规定形同虚设，也是极不严肃的。

　　4、1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。应该说，当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍，但正是由于农村房屋买卖的特殊性，我们必须要考虑与土地权属相关的法律规定。这就是说，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。

　　农村房屋买卖手续

　　买卖双方在签订房屋买卖协议以后，应当首先到当地司法公证部门进行公证;之后，买方应该到当地财政所缴纳3%的房契税;然后，双方到当地房管所申请办理房屋产权变更登记手续。房管部门根据当事人协议书内容，审核后进行定案登记并实行公告，30天之内房屋产权无异议的，变更房屋产权登记。在办理产权变更过程中，需缴纳一定手续费。根据国家发展计划委员会建设部文件计价格(2002)121号文件关于规范住房交易手续费有关问题的通知规定：在办理住房交易手续过程中，住房转让手续费收费按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收;存量住房转让手续费由转让双方各承担50%.通知另规定：住房交易手续费属经营服务性收费，由经批准建立的房地产交易中心提供交易服务，办理交易手续时收取，其他任何部门、单位不得平调、扣缴、提留。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条第3款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。因此，在变更房屋所有权登记后，还应到当地土地管理部门办理土地使用权变更登记。若是1992年以后修建的住宅房，除变更土地证外，还应到当地建设局城乡建设管理办变更建设工程规划许可证和建设用地规划证等相关手续，交取房屋造价1%—2%的手续费。